人民網(wǎng) 2020年08月23日
“自貸款利率換‘錨’以來(lái)，1年期LPR利率已下調4次，累計下調40個(gè)基點(diǎn)，從4.25%降為3.85%；5年期LPR利率下調3次，累計下調20個(gè)基點(diǎn)，從4.85%降至4.65%?！?/p>
距離房貸合同轉換的最后期限還有不到二十天，五大行8月12日齊發(fā)公告，幫助“選擇困難癥”人群做決定。
工行、建行、農行、中行和郵儲銀行均發(fā)布《關(guān)于存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準批量轉換LPR的公告》稱(chēng)，將于8月25日起對批量轉換范圍內的個(gè)人住房貸款，按照相關(guān)規則統一調整為L(cháng)PR定價(jià)方式。
公告同時(shí)明確，批量轉換完成后，若對轉換結果有異議，可于2020年12月31日（含）前通過(guò)相關(guān)渠道自助轉回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。
對于統一進(jìn)行調整，工商銀行客服人員告訴《國際金融報》記者，前期很多客戶(hù)操作不便，銀行也是出于方便客戶(hù)操作考慮，8月24日之前自己可以通過(guò)手機銀行等渠道選擇哪種還款方式。如果是8月25日統一批量轉換的話(huà)，利率調整周期、利率調整日與原合同保持不變。
定價(jià)基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。轉或不轉，這是個(gè)問(wèn)題。面對日漸逼近的截止日期，房貸一族還有最后的選擇機會(huì )。
《國際金融報》記者采訪(fǎng)了中原地產(chǎn)分析師盧文曦、民生銀行研究院宏觀(guān)經(jīng)濟研究中心副主任王靜文、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)，對讀者關(guān)心的LPR相關(guān)問(wèn)題作出解答。
LPR怎么算
2019年8月17日，央行發(fā)布改革完善貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）形成機制公告。這是利率市場(chǎng)化的重要一步。那么，LPR機制下的房貸利率和之前有何不同？
王靜文：新的LPR形成機制有四個(gè)要點(diǎn)：
一是LPR與MLF（中期借貸便利）相掛鉤，以MLF加點(diǎn)方式報價(jià)；二是在原來(lái)一年期基礎上，增加了5年期LPR報價(jià)；三是擴大了報價(jià)行的范圍，由10家擴大至18家；四是由原來(lái)的每日報價(jià)改為每月報價(jià)，固定在每月20日。
LPR機制下，房貸利率由LPR加點(diǎn)方式?jīng)Q定，而LPR會(huì )跟隨MLF利率浮動(dòng)，所以L(fǎng)PR機制下的房貸利率就由原來(lái)的固定利率制變成了浮動(dòng)利率。
盧文曦：個(gè)人計算LPR的貸款利率，是根據銀行報的LPR價(jià)格，上下加點(diǎn)或減點(diǎn)，即LPR利率+固定點(diǎn)差（可為負）。
LPR房貸利率和之前最大的不同就是一個(gè)“動(dòng)”一個(gè)“靜”。以往房貸利率完全根據央行報價(jià)而定，什么時(shí)候央行報價(jià)動(dòng)了，貸款利率再變。我個(gè)人覺(jué)得每月一報的LPR，從反映市場(chǎng)資金真實(shí)使用狀況來(lái)看，比央行的報價(jià)要及時(shí)的多。
嚴躍進(jìn)：根據此次五大行公告，通過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單的案例來(lái)進(jìn)行分析。
張先生在2015年的時(shí)候買(mǎi)過(guò)一套房，向工行貸了100萬(wàn)元，約定30年內償付完畢，當時(shí)是參考“央行基準利率*（1+浮動(dòng)比例）”的方式計算月供額的。
而到了現在，由于工行的政策發(fā)布，那么后續將“被強制”調整定價(jià)公式，即參考“LPR+基點(diǎn)”的方式來(lái)計算月供額。其中LPR以每年元旦時(shí)的LPR為準，而基點(diǎn)=今年8月份的利率-去年底的LPR，這個(gè)基點(diǎn)在未來(lái)年份永遠不變。
如何選擇重定價(jià)日
據記者了解，多家銀行可選擇的重定價(jià)日為每年1月1日，或按貸款放款日對應的日期。那么，每年1月1日和貸款日對應日哪種更劃算？
王靜文：如果要盡快享受利率下行帶來(lái)的房貸成本節約，可選擇貸款日對應日調整。
盧文曦：就今年而言，由于今年是轉換年，所以?xún)蓚€(gè)選項都享受不到優(yōu)惠。
舉個(gè)例子，我以前根據央行報價(jià)利率是5.6%，今年哪怕決定轉換成LPR，也仍然享受不到目前4.65%的LPR利率，還是以5.6%的利率還貸。就算你是3月份成功轉換了LPR，今年也享受不到下調的LPR，仍然要看明年1月1日的LPR報價(jià)，再計算明年的數值。
今年為了平穩過(guò)渡，從銀行角度而言是不希望貸款利率出現變動(dòng)的，因為年中利率數值有變動(dòng)的話(huà)工作量是非常龐大的。
如果選重定價(jià)日，那要具體看房貸放款是幾月，如果是6月21日，那么就看每年6月20日的具體LPR報價(jià)，如果當月報價(jià)低，那么當即就能享受優(yōu)惠。
LPR未來(lái)走勢如何
利率換“錨”之后，房貸利率的變化與LPR的走勢正相關(guān)。那么，LPR走勢和哪些因素有關(guān)？長(cháng)期來(lái)看，究竟是選LPR還是固定利率更劃算？
盧文曦：我個(gè)人認為，相差不大。對于個(gè)人貸款者而言，如果現在手里的貸款利率不高，比如只有3%、4%，那么選擇固定利率比較好，因為未來(lái)可能不會(huì )跌那么低。但如果利率接近5%，那就波動(dòng)一下吧。坦率地說(shuō)，一般貸款年限比較長(cháng)，可能15年左右，在這么超長(cháng)的周期里，利率本身就存在上行和下行的周期，可能最后上漲和下跌的幅度都會(huì )相互抵消，所以還貸者不用過(guò)分緊張焦慮。
至少在未來(lái)1至2年，我認為L(cháng)PR下行的可能性比較大，短期內可以享受利率下行的優(yōu)惠，減少些月供。其實(shí)LPR還是與市場(chǎng)貨幣有關(guān)，市場(chǎng)貨幣充裕那么LPR總有下降的趨勢。
王靜文：LPR根據MLF利率決定，MLF為央行的政策利率，主要根據經(jīng)濟的冷熱情況調整。
自貸款利率換“錨”以來(lái)，1年期LPR利率已下調4次，累計下調40個(gè)基點(diǎn)，從4.25%降為3.85%；5年期LPR利率下調3次，累計下調20個(gè)基點(diǎn)，從4.85%降至4.65%。
考慮到中國經(jīng)濟未來(lái)將進(jìn)入中速甚至中低速期，加息可能性不大，預計政策利率和LPR均將以回落為主。長(cháng)期來(lái)看，選擇LPR應該比固定利率更劃算。
嚴躍進(jìn)：目前LPR數據已維持4個(gè)月不動(dòng)，保持在1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。我個(gè)人認為，短期內LPR再下調的可能性不大，畢竟疫情下壓力較大。
但普遍來(lái)講，還是推薦購房者選擇浮動(dòng)利率，漲漲落落還是好一點(diǎn)，如果選擇固定利率會(huì )面臨沒(méi)有選擇面的情況。
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