人民網(wǎng) 2020年08月16日
這幾天，房貸族曲女士被一個(gè)問(wèn)題困擾——選固定利率還是浮動(dòng)利率？這道“必選題”到了給出答案的時(shí)候了。
今天，工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、郵儲銀行五家國有大行均發(fā)布公告稱(chēng)，將于8月25日起對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準批量轉換為L(cháng)PR，貸款定價(jià)基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。
到底該轉嗎？銀行工作人員和專(zhuān)家提示，究竟是否轉換還是基于個(gè)人對未來(lái)利率走勢的判斷。
五大行房貸25日統一“換錨”
還沒(méi)來(lái)得及將自己房貸合同的定價(jià)轉換為參考LPR的浮動(dòng)利率？房貸族不用急了，距離房貸合同轉換的最后期限還有不到20天，五家國有大行今天集體發(fā)布公告稱(chēng)將統一對尚未將房貸定價(jià)基準批量轉換。
各銀行公告均表示，將于2020年8月25日起，對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準批量轉換為L(cháng)PR。
也就是說(shuō)，2020年1月1日前已發(fā)放或已簽訂合同未發(fā)放，且截至2020年8月24日（含），尚未辦理定價(jià)基準轉換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款（含個(gè)人商用房貸款，不含公積金貸款和公積金貼息貸款），五大行將統一自2020年8月25日起批量轉換，用戶(hù)無(wú)需自己進(jìn)行任何操作了。
記者梳理發(fā)現，同時(shí)各家銀行都規定如果不希望轉換，可與銀行提前聯(lián)系或者轉換后協(xié)商撤銷(xiāo)。根據各家銀行公告，批量轉換完成后，若對轉換結果有異議，可于2020年12月31日（含）前通過(guò)手機銀行自助轉回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。
另一家國有銀行交通銀行在7月20日就發(fā)布了浮動(dòng)利率房貸定價(jià)基準批量轉換的公告，于2020年8月21日對尚未轉換為貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）或固定利率的存量浮動(dòng)利率房貸，統一調整為L(cháng)PR浮動(dòng)利率加減點(diǎn)方式。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，各家銀行此次規定了“批量轉換”的概念，通俗來(lái)說(shuō)就是“8月底房貸都要默認調整為L(cháng)PR定價(jià)方式”，此類(lèi)規定有效提高了存量貸款換錨的工作效率。
2019年8月，按國務(wù)院部署，央行改革完善貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）形成機制。2019年底，央行發(fā)布公告稱(chēng)，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動(dòng)利率貸款客戶(hù)就定價(jià)基準轉換條款進(jìn)行協(xié)商，原則上應于2020年8月31日前完成。
選擇固定利率或浮動(dòng)利率有何區別？
銀行工作人員介紹，固定利率還款的優(yōu)勢在于計算方便，包括還款總額以及每個(gè)月還本付息的金額都是固定的，同時(shí)不會(huì )受未來(lái)外界因素影響發(fā)生比較大的變化。不過(guò)如整體利率環(huán)境下跌，固定利率還款還是會(huì )維持相對比較高的利率，LPR還款方式正好相反，會(huì )隨著(zhù)外部經(jīng)濟環(huán)境浮動(dòng)。
具體來(lái)看，轉換后的利率計算方式為“重定價(jià)日最近一期5年期以上LPR+固定點(diǎn)數”。
舉例來(lái)說(shuō)，如果王先生在前幾年利率較低的時(shí)候貸款買(mǎi)了房，當時(shí)與銀行簽的合同是基準利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那么他的加點(diǎn)值就是3.92%-4.8%（2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR）=-0.88%，即負88個(gè)基點(diǎn)。
由于大部分銀行規定重定價(jià)日為每年1月1日，所以最近的參考LPR為2020年12月將公布的5年期以上LPR。假定該數值與當前LPR一樣，為4.65%。那么在上述例子中，王先生轉換后的年利率為L(cháng)PR-0.88%，即4.65%-0.88%=3.77%，比原利率低了0.15%，但此后利率的變化取決于未來(lái)LPR的變動(dòng)幅度。
“究竟是否轉換，還是基于個(gè)人對未來(lái)利率走勢的判斷?！眹儡S進(jìn)說(shuō)，如果認為未來(lái)LPR利率大概率降低，就可以選擇轉換。
記者留意到，雖然近3個(gè)月來(lái)LPR報價(jià)均保持不變，但總體來(lái)看有一定降息幅度。從LPR機制推出以來(lái)，5年期以上LPR利率已累計下降了20個(gè)基點(diǎn)，從4.85%降到了4.65%，以首套房貸100萬(wàn)元貸款30年為例計算，每月房貸可以少還120多元。
LPR未來(lái)走勢如何？中國民生銀行首席研究員溫彬說(shuō)，利率下降更多是傾向于1年期LPR利率，由于國家政策是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。中長(cháng)期LPR走勢受到經(jīng)濟形勢、通脹水平、就業(yè)情況、國際收支狀況等多因素影響，目前難以預測。
“7月LPR沒(méi)有下調，但保持了低息的水平?！眹儡S進(jìn)分析，這表明利率政策是有定力的，不會(huì )盲目無(wú)限、高頻進(jìn)行下調，總體上以有效服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟為導向，下半年LPR下降空間在減小。
溫彬建議，房貸族應根據自身情況，包括貸款價(jià)格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉換方式——
如果此前房貸利率價(jià)格折扣力度大，月供剩余時(shí)間比較長(cháng)的話(huà)，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排；
如果月供剩余時(shí)間較短，貸款余額也不大，LPR一旦反轉，可以通過(guò)提前還款方式來(lái)規避利率波動(dòng)的風(fēng)險，則可以選擇浮動(dòng)利率。
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