新華社 2018年07月02日
七部門(mén)聯(lián)合對炒房“說(shuō)不”多地升級樓市調控措施
近日，住建部會(huì )同其他六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項行動(dòng)的通知》，要求各地切實(shí)履行房地產(chǎn)市場(chǎng)監管主體責任，把打擊侵害群眾利益違法違規行為作為整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象工作的重中之重。
與之相呼應，西安、長(cháng)沙、杭州等地最近相繼宣布升級樓市調控。從目前已出臺的“政策補丁”來(lái)看，多地調控措施的共性是暫停企業(yè)購房，保障剛需的房源比例。業(yè)內人士認為，此輪樓市調控的重點(diǎn)是打擊投機炒房與支持剛需購房并舉。
為打擊炒房多地暫停企業(yè)購房
長(cháng)沙剛剛升級的樓市調控政策要求，暫停企業(yè)在限購區域內購買(mǎi)住房；西安和杭州則明確，暫停向企事業(yè)單位及其他機構銷(xiāo)售住房，包含商品住房和二手住房。
易居智庫研究總監嚴躍進(jìn)認為，近期，有“炒房客”通過(guò)注冊殼公司充當搖號“馬甲”，以求增大“中簽”幾率、規避限購，部分城市針對這一問(wèn)題升級調控措施。
杭州發(fā)文指出，在限購區域范圍內，暫停向企事業(yè)單位及其他機構銷(xiāo)售住房的直接原因，是九龍倉瓏璽項目公證搖號公開(kāi)銷(xiāo)售過(guò)程中出現三家企業(yè)同時(shí)中簽的情況。據悉，中簽的三家企業(yè)法定代表人為同一位自然人，這三家公司還分別在其他樓盤(pán)中簽。
事實(shí)上，以企業(yè)名義投機炒房案例并不鮮見(jiàn)。記者在上海調查發(fā)現，部分樓市投機者或中介機構通過(guò)注冊多個(gè)公司“馬甲”參與新房搖號，以求增大“中簽”幾率、規避限購。
例如，位于上海核心地段的熱盤(pán)“翠湖天地雋薈”公布的認籌結果顯示，在385組客戶(hù)中，公司客戶(hù)高達214組，占比超過(guò)一半。某大型新房代銷(xiāo)公司負責人告訴記者，個(gè)別開(kāi)發(fā)商甚至默許一人多號的方式存在，以便選中可以付全款的客戶(hù)或者內部“關(guān)系戶(hù)”。
多位中介人士表示，只要愿意繳納一定費用，即可用公司股權轉讓的方式買(mǎi)到房。具體操作方式是，注冊幾個(gè)殼公司參與搖號，根據概率總有一個(gè)能搖中。搖中后就把公司轉讓給客戶(hù)，這樣就可以避免高額的房產(chǎn)交易稅費。
嚴躍進(jìn)表示，暫停企事業(yè)單位及其他機構購房的做法，精準打擊了部分以企業(yè)名義炒房的投機性需求，有利于進(jìn)一步實(shí)現搖號購房的公平性。
通過(guò)優(yōu)先選房和保障房源比例保剛需
專(zhuān)家表示，一些地方出臺的搖號政策是出于公平考慮，但在實(shí)施過(guò)程中存在“漏洞”，演變?yōu)橐恍┤俗非笤鲋但@利的方式。
新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷認為，由于新房與二手房間存在明顯的套利空間，搖號購房已經(jīng)成為一種投資手段。不少符合購房資格的人群變身投資者，讓部分自住型剛需群體的需求更難滿(mǎn)足。
部分開(kāi)發(fā)商也推波助瀾，采取“欲搖號、先凍資”的做法篩選客戶(hù)。如深圳首推搖號購房的樓盤(pán)——招商蛇口“海上世界雙璽”項目要求，先交500萬(wàn)元誠意金，才能參加搖號；在杭州，“網(wǎng)紅盤(pán)”融信瀾天設置的搖號步驟為“線(xiàn)上、線(xiàn)下報名——銀行驗資、凍結資金——登記搖號”，這讓在售樓處排隊買(mǎi)房變成在銀行排隊凍資，近萬(wàn)名購房者冒雨排隊長(cháng)達一公里，銀行加班到凌晨……這種做法無(wú)疑把剛需購房者變相擠出市場(chǎng)。
對此，長(cháng)沙新規明確，嚴禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以任何形式蓄客和收取認籌金。不少城市提出，開(kāi)發(fā)商不能設置全款優(yōu)先、拒絕公積金貸款等限制性條件。
在打擊炒房的同時(shí)，近期多城升級的調控政策更加強調保障剛需。
長(cháng)沙、西安和成都等城市近期出臺政策提出，剛需家庭優(yōu)先選房。西安要求，意向購房人多于可銷(xiāo)售房源時(shí)，應按剛需家庭、普通家庭為先后次序選房；成都則要求按照棚改貨幣化安置住戶(hù)、剛需家庭、普通家庭順序，先后搖號排序、依序選房；長(cháng)沙要求，優(yōu)先限購區域內首套剛需購房者搖號、購房。
部分城市甚至明確了剛需房源比例。西安明確，搖號時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須提供不低于50％比例的房源優(yōu)先保障剛需家庭；成都要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應按不低于當期準售房源總量的10％公開(kāi)用于棚改貨幣化安置住戶(hù)優(yōu)先購買(mǎi)。杭州也為無(wú)房家庭提供了一定比例的房源保障。
遏制炒房和保障剛需并舉
業(yè)內人士認為，堅決遏制投機炒房和明確支持剛性居住需求并舉，正成為地方樓市調控政策的重要趨勢。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉認為，投機炒房需求增加會(huì )對剛需形成擠出效應，使其購房變得更加困難。政府遏制炒房和保障剛需兩措并舉，將讓調控效力倍增。
受訪(fǎng)的專(zhuān)家普遍認為，政府應進(jìn)一步深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，平抑“恐慌性”需求。嚴躍進(jìn)認為，隨著(zhù)各地租售并舉政策逐步落地，租賃房源供給增加和租賃期限延長(cháng)將分流購房需求，有利于保持房?jì)r(jià)理性預期，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)性。
正榮地產(chǎn)董事長(cháng)黃仙枝建議：“長(cháng)期來(lái)看，應讓地方政府承擔更多的主體責任，通過(guò)商品房、租賃房、共有產(chǎn)權房、集體用地租賃房等多品類(lèi)供給，滿(mǎn)足多層次住房需求，確保樓市持續健康發(fā)展。
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