——來(lái)自一線(xiàn)的中國房地產(chǎn)報告
■新華社記者
進(jìn)入２０１６年，中國樓市發(fā)起“去庫存”攻堅戰，一邊是一二線(xiàn)城市輪番上演樓市“盛宴”，一邊大多數三四線(xiàn)地區消化庫存仍前路漫漫，“冰火兩重天”的中國樓市正在演繹怎樣的變局？又將如何影響你我的住房夢(mèng)？新華社記者近日奔赴多地調研，探尋中國樓市真相。
漲漲漲！多地“一房難求”加劇樓市兩極分化
?。吩拢保慈瞻?，安徽省合肥市經(jīng)開(kāi)區世茂翡翠首府樓盤(pán)新放出１１２套精裝修房源，不到１小時(shí)銷(xiāo)售１．５億元，全部房源連夜售罄。
“能買(mǎi)到房就是賺到了。”大學(xué)畢業(yè)留在合肥的陳先生費盡周折當晚如愿購得心儀的一套房子。他告訴記者，盡管１４２００．７９元／平方米的價(jià)格比去年１月首次開(kāi)盤(pán)的８０００元漲了近８０％，但考慮到是精裝修，還是學(xué)區房，交通購物也便利，這個(gè)價(jià)格也能接受。
上萬(wàn)人爭搶幾百套房源、買(mǎi)房拿號得靠硬關(guān)系……繼年初北上廣深四大一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)暴漲之后，上半年合肥、南京、蘇州等二線(xiàn)城市也出現“一房難求”現象，尤其合肥市３９．５７％的房?jì)r(jià)漲幅居各大城市首位，成為樓市一匹“黑馬”。
“上半年樓市的分化正從‘少數城市熱、多數城市冷’轉向兩極分化進(jìn)一步加劇。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)，如果分城施策執行不到位，２０１６年全年房?jì)r(jià)上漲預計從一二線(xiàn)城市向三線(xiàn)城市擴散，庫存增加預計從三四線(xiàn)以下城市繼續向二、三線(xiàn)城市蔓延。
在中國社科院世經(jīng)政所國際投資研究室主任張明看來(lái)，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈一個(gè)顯著(zhù)特征就是房?jì)r(jià)先反彈，帶動(dòng)成交量回暖，最后拉動(dòng)房地產(chǎn)投資。“價(jià)格反彈先于數量反彈，表明這輪反彈與政府加速去庫存、寬松的信貸政策有關(guān)。”
流動(dòng)性充裕，銀行錢(qián)多但沒(méi)地方去，投資實(shí)體經(jīng)濟需求少……受此影響不少資金又開(kāi)始涌向住宅和商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)而導致一線(xiàn)及重點(diǎn)二線(xiàn)城市頻現“地王”，蘇州、南京等城市地價(jià)翻倍。
在寸土寸金的北京，今年５月首創(chuàng )集團以３３．４億元高價(jià)拍得大興興華大街地塊，折合樓面價(jià)４２４９６元／平方米，價(jià)格接近周邊現房銷(xiāo)售價(jià)格；而西三環(huán)麗澤橋附近一處新樓盤(pán)，最小戶(hù)型１４５平方米，單價(jià)已直逼１０萬(wàn)元，動(dòng)輒兩千萬(wàn)元一套的豪宅令人望而卻步……
對樓市而言，當面粉價(jià)格高于饅頭價(jià)格時(shí)，其結果只有一條路——房?jì)r(jià)除了上漲別無(wú)選擇，最終一線(xiàn)市場(chǎng)豪宅項目越來(lái)越多，樓市高端化趨勢越來(lái)越明顯，離普通百姓住房需求越來(lái)越遠。
愁愁愁！邊消化邊新建“去庫存”仍前路漫漫
家住山東省高密市三里莊社區的退休工人任先生一家三年前因舊城拆遷改造搬入臨時(shí)租賃的房子，原本盼著(zhù)今年能回遷到新樓房，不想等了三年拆遷還沒(méi)完，新房半間也沒(méi)蓋，回遷變得遙遙無(wú)期。
“別說(shuō)蓋回遷房，就是現在已經(jīng)蓋好的商品房要賣(mài)完也得好幾年。”當地一位不愿透露姓名的建筑安裝企業(yè)老板說(shuō)，樓市低迷對企業(yè)影響很大，生意訂單減了不少，好容易接個(gè)工程，最后結算時(shí)很難要到錢(qián)。
根據國家統計局數據，６月末，全國商品房待售面積７１４１６萬(wàn)平方米，比３月末減少２１００萬(wàn)平方米，比５月末減少７５３萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，盡管在一系列政策推動(dòng)下，我國房地產(chǎn)去庫存取得一定成效，一二線(xiàn)城市庫存壓力基本釋放，多數城市庫存消化時(shí)間縮短，但數據還顯示，當前去庫存仍壓力大，截至今年６月末，全國商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積高達１．５３億平方米，同比激增２３％。
中國指數研究院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜用另一個(gè)視角觀(guān)察去庫存——由竣工待售、在建未售及待開(kāi)工面積三部分組成的商品房庫存總量。據初步統計，２０１６年５月全國商品房庫存為５５．５億平方米，按照過(guò)去三年的平均銷(xiāo)售速度來(lái)看，需要４．７年時(shí)間才能完全去化，高于２０１０年需要３年的水平。
“今年以來(lái)房?jì)r(jià)已經(jīng)平均往下走了兩三百元。”談到周邊樓市，位于江西省宜春豐城市的江西政昊置業(yè)有限公司總經(jīng)理施自強仍感到一絲寒意。即便房?jì)r(jià)每平方米只有三四千元，他在豐城市中心開(kāi)發(fā)的一個(gè)樓盤(pán)從去年銷(xiāo)售至今仍有４００多套商品房待售，住宅總面積高達４萬(wàn)多平方米。
值得警惕的是，非住宅房也嚴重過(guò)剩。施自強說(shuō)，受電商沖擊影響，公司目前還有１００００多平方米商業(yè)寫(xiě)字樓沒(méi)有售出。“現在只能慢慢熬，希望能熬過(guò)這個(gè)‘冬天’。”
更多城市也面臨商業(yè)地產(chǎn)高空置率的壓力。黃瑜分析，目前成都、沈陽(yáng)、重慶、天津等二線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓空置率均超過(guò)３０％，明顯高于其他城市；部分城市的短期商辦庫存已經(jīng)超過(guò)住宅，如２０１６年５月成都的商辦可售面積為１００７萬(wàn)平方米，而同期住宅庫存僅為７４９萬(wàn)平方米。
“新一輪‘地王’潮下，應警惕部分城市仍熱衷土地開(kāi)發(fā)，去庫存不力。”倪鵬飛說(shuō)，目前三四線(xiàn)去庫存的速度遠低于一二線(xiàn)城市，但是投資和開(kāi)工面積遠遠高于一二線(xiàn)城市，消化的量趕不上新增的，最終導致庫存越積越多。
新新新！在“人的城鎮化”中挖掘樓市新動(dòng)力
今年５月，家住山東省濟寧市任城區八中南片區的張先生領(lǐng)到該市棚改實(shí)行貨幣化安置發(fā)放的第一張“房票”，票面金額３１．８萬(wàn)元。對一家老小蝸居在４０平方米老舊房子里４０余年的張先生來(lái)說(shuō)，小小“房票”撐起了他改善居住的夢(mèng)想。
自２０１５年年底以來(lái)，全國各地１００多個(gè)城市出臺了去庫存政策，包括購房補貼、稅收優(yōu)惠、戶(hù)籍制度改革等，其中多地探索的“房票”制度成為化解拆遷矛盾、消化庫存住房和助推城鎮化建設的一大創(chuàng )新。
一邊要大力去庫存化解樓市風(fēng)險，一邊要保持樓市適度投資扮演好經(jīng)濟“穩定器”角色，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新動(dòng)力何在？
“‘人的城鎮化’是去庫存的重要途徑，也是推動(dòng)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新動(dòng)力。”黃瑜說(shuō)，我國農民工總量龐大，可為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的潛在需求。數據顯示，截至２０１５年，我國農民工總量２７７４７萬(wàn)人，約占全國人口兩成。
根據“十三五”規劃，到２０２０年我國常住人口城鎮化率將達到６０％，戶(hù)籍人口城鎮化率也要達到４５％，意味著(zhù)未來(lái)將有超過(guò)５０００萬(wàn)人口向城鎮遷移，超過(guò)７０００萬(wàn)農村人口向市民轉化，這些都是未來(lái)新的住房需求，也是樓市發(fā)展動(dòng)力所在。
挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新動(dòng)力，短期看重在穩定市場(chǎng)發(fā)展，防范風(fēng)險。如對房地產(chǎn)調控要把握好因城施策的主基調；要控制三四線(xiàn)城市商品房開(kāi)發(fā)土地供應，加速去庫存。
?。玻埃保赌?，江西省萍鄉市商品房開(kāi)發(fā)用地計劃在過(guò)去三年的平均基數上下降５０％。“這對一個(gè)財力偏弱的地級市來(lái)講，是下了很大決心的。”萍鄉市房管局市場(chǎng)監管科科長(cháng)余亮說(shuō)。
挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新動(dòng)力，長(cháng)期看要和改革賽跑，以制度性創(chuàng )新釋放住房新需求。未來(lái)關(guān)鍵要滿(mǎn)足兩類(lèi)人的居住需求，新就業(yè)的大學(xué)生和新進(jìn)城的務(wù)工人員。
倪鵬飛說(shuō)，在絕對供過(guò)于求的情況下，要推進(jìn)供給側結構性改革，增加教育、醫療等公共服務(wù)供給，通過(guò)鼓勵農民工購房、針對新市民購房的信貸政策調整、建立購租并舉的住房制度等刺激新需求入市，真正讓新市民融入城市，在城市安家立業(yè)。
